淺談房地產司法鑒定估價中應注意的一些問題
隨著社會的日益發(fā)展，人們法律意識的日益提高，房地產司法鑒定業(yè)務逐漸增多，諸如債務糾紛、房地產損害賠償、房地產分割合并、國有土地上房屋征收補償糾紛、房地產估價糾紛等等，不一而足，房地產司法鑒定估價逐漸成為估價機構經(jīng)常面對的評估業(yè)務。在司法實踐中，房地產司法鑒定估價結論逐漸成為解決糾紛的主要法律證據(jù)，對仲裁的公正性起著重要的作用。由于當事人尖銳的利益沖突和矛盾，使得司法鑒定涉及的房地產評估與其他類型的房地產評估相比，更具有嚴肅性和復雜性。在評估實務中，房地產估價師日益感受到來自各方的壓力，由于房地產司法鑒定估價引發(fā)的風險正日益增加，因此深入研究在房地產司法鑒定估價的應注意的問題就顯得尤為必要。
一、房地產司法鑒定估價程序中應注意的問題
1、接受估價委托，明確估價范圍
司法鑒定估價業(yè)務初期，估價機構接到委托人委托時，應明確該估價業(yè)務是否可承接：
1、須為以房地產為主的估價對象，2、司法鑒定機構不應承接的業(yè)務范疇：（1）委托事項超出本機構司法鑒定業(yè)務范圍的；（2）鑒定材料不真實、不完整、不充分或者取得方式不合法的；（3）鑒定事項的用途不合法或者違背社會公德的；（4）鑒定要求不符合司法鑒定執(zhí)業(yè)規(guī)則或者相關鑒定技術規(guī)范的；（5）鑒定要求超出本機構技術條件和鑒定能力的；（6）其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定情形的。
對不予受理的，應當向委托人說明理由，退還其提供的鑒定材料；可承接的，應與估價委托人簽訂《司法鑒定估價委托合同》。委托合同中，應明確估價的基本事項：如估價目的、價值時點、估價對象范圍、價值類型等。尤其是還要明確界定評估業(yè)務各方的責任和義務，從而規(guī)范各方的行為和責任，有效化解房地產估價師的執(zhí)業(yè)風險。
此外在接受房地產司法鑒定估價時，還要根據(jù)不同的估價對象確定合理的估價范圍。一般情況下，獨立房屋要包含所占用或分攤的土地使用權；估價對象為非獨立或屬于整體房地產中的一部分時，要提醒司法部門估價對象還要包含所應分攤的通道、停車位及水、電、中央空調等配套設施，避免執(zhí)行時出現(xiàn)不必要的糾紛。
2、對鑒定估價所需資料的評估和判斷
估價資料是執(zhí)行估價程序、得出估價結論的主要依據(jù)。因此，估價資料是否全面、真實、詳細，直接關系到估價結果的可靠性和準確性。接受估價委托后，估價機構應詳盡周密地制定作業(yè)方案，同時著手搜集估價所需的相關資料。房地產估價師在承接業(yè)務時，就要求首先對評估資料搜集的可能性、資料的真實性和完整性進行評估，以確定承接業(yè)務的風險，最終決定是否承接該業(yè)務。如果出現(xiàn)估價依據(jù)缺失、估價程序不能完全履行的情形，如估價對象滅失，或者估價對象的所有人或占有方拒絕或者不配合估價人員的工作，或者隱蔽工程圖紙缺失等，可以借鑒四川省的做法，讓當事人簽收《房地產司法鑒定評估風險告知書》，使得當事人明確知曉其配合義務及不配合所可能承擔的法律后果及風險，這不僅提供了一種約束機制，也事先約定了責任。
其次，還要注意資料交接的程序性。一是所有委托資料都應當通過人民法院移交給估價機構；二是估價師不應接觸當事人或單方面從任何一方當事人手中接受資料、證據(jù)等；三是若評估過程中有新的鑒定評估資料、證據(jù)出現(xiàn)，也須經(jīng)人民法院組織有關當事人質證后，由人民法院移交給估價機構。
3、嚴格估價程序，做到勤免盡責勘查
在房地產估價過程中，實地查勘是一個十分重要的作業(yè)程序。要注意以下幾點：
首先,涉訴雙方當事人或其代理人、法院執(zhí)行局和技術處工作人員、注冊房地產估價師四方應全部到場，共同進行實地查勘，確認估價對象及范圍。查勘現(xiàn)場遇到爭議問題現(xiàn)場協(xié)商或補充確認。若出現(xiàn)特殊情況（如一方未到場、一方不配合無法進入現(xiàn)場等），應及時與司法鑒定委托部門溝通解決，并及時制作《實地查勘記錄表》并讓在場人員共同簽字。
其次,估價機構應委派至少兩名估價師對估價對象進行實地查勘。在無特殊不可抗力的情況出現(xiàn)下，一般不應在估價報告作業(yè)過程中更換估價師，盡量保證實地查勘人員與簽字蓋章的估價師一致。事實證明，簽字估價師對現(xiàn)場進行實地查勘，可保證房地產估價師了解現(xiàn)場情況、估價對象及估價過程，避免引起爭議，出現(xiàn)風險。
此外在實地查勘過程中，到場估價師應對委托人提供的相關資料（包括估價對象權屬資料、權益情況等）進行必要核實和拍攝記錄。若在實地查勘過程中發(fā)現(xiàn)估價委托人提供的資料不全，可說明情況要求估價委托人補充提供相關必要資料。實地查勘資料也應按規(guī)定收簽、驗證和保存，整個過程要保證做到周密、嚴格，萬無一失，避免程序糾紛和證據(jù)糾紛。
最后,在司法鑒定估價中還要特殊注意鑒定報告應在合理的時間內完成。根據(jù)《司法鑒定程序通則》的有關要求，鑒定機構應當在與估價委托人簽訂司法鑒定協(xié)議書之是起三十個工作日內完成委托事項的鑒定工作。涉及復雜、疑難、特殊的技術問題的，完成鑒定的時間可以延長，延長時間一般不得超過三十個工作日。因此，我們房地產估價機構在接受司法鑒定業(yè)務后，要及時組織本機構的骨干力量進行鑒定工作，確保在合理期限內完成鑒定報告，最大限度的體現(xiàn)司法鑒定的公平和效率。
二、房地產司法鑒定估價聽證和答疑中應注意的問題
1、估價報告初評結果詢證及組織聽證會的必要性
估價報告經(jīng)過房地產估價機構內部三審程序后，形成初步估價結果。可以把初步估價結果及時反饋到估價委托人進行初步溝通，并就技術路線及關鍵數(shù)據(jù)的選用做出專業(yè)的必要說明，結合案情取得執(zhí)行部門和技術部門的認同。對一些復雜、雙方爭議大的特殊案件，可以根據(jù)需要由估價委托人組織進行聽證會，再一次充分聽取雙方當事人的主要訴求，校正關鍵估價參數(shù)的選取科學性，最終做出客觀、合理的鑒定結論，有利于下一步案件的順利進行。
房地產估價鑒定結論接受質證時要重點闡明估價鑒定的依據(jù)、出示現(xiàn)場勘察記錄、司法鑒定文書的規(guī)范性，圓滿答復法官及當事人的詢問，進而獲得雙方當事人的信服、認可。當事人可以對鑒定人進行直接詢問、反對詢問、再直接詢問、再反對詢問，也可以要求該估價師就所作意見或推論中的任何事項，公開其所依據(jù)的事實或資料。
2、出庭接受質證回答問題的技巧和注意事項
估價師出庭接受質證時要把握以下幾個原則和要點：
（1）充分尊重當事人的質證權，在出庭接受質證時做到有理有節(jié)，不對任何一方態(tài)度上表現(xiàn)出明顯的傾向性；
（2）著重回答程序方面的問題，重點回答鑒定程序的合法性、選取估價方法的科學性，估價過程的規(guī)范性和鑒定結果確定的合理性。
（3）估價師只能就委托鑒定的科學技術或專門問題發(fā)表專家意見，不得對法律適用等與鑒定人職責無關的問題發(fā)表意見和看法，也不得對案件定性和確定當事人法律責任的內容發(fā)表看法；
（4）估價師法庭回答問題應神態(tài)自然得體，語調語速恰當，吐詞清晰，保持與質詢方和庭上人員眼神交流，注意對方反應，少用方言土語，忌諱模棱兩可的模糊用詞。
三、關于“變現(xiàn)價”合理確定時應注意的問題
根據(jù)河南省高級人民法院“豫高法[2014]151號”通知的要求：“法院在執(zhí)行環(huán)節(jié)對標的評估，應要求評估機構在評估報告中提供市場價和變現(xiàn)價，為估價委托人執(zhí)行拍賣、變現(xiàn)提供價值參考”。這無疑為房地產司法鑒定估價增加了一定的難度和風險。估價師在評估過程中應充分考慮房地產拍賣方式、稅費轉嫁、買受人心理等因素對估價對象的影響來合理確定變現(xiàn)價。在拍賣方式上，如果采用網(wǎng)上拍賣的方式則不需要支付拍賣傭金。在稅費轉嫁問題上要考慮全面，既要考慮因執(zhí)行人不配合而導致的交易稅費轉嫁，還要考慮估價對象所欠的物業(yè)費、水、電、氣、暖等使用費用，以及有租約限制的租金影響。同時還要充分掌握買受人購買的特殊心理以及一次性支付購買價款等因素對變現(xiàn)價的實際影響來合理提供“變現(xiàn)價”。根據(jù)筆者的不完全統(tǒng)計，我市自去年10月份以來參與的網(wǎng)上拍賣項目，其中普通住宅成交率是最高的，一般一拍不成交，經(jīng)過合理降價后二次、三次拍賣多數(shù)可以成交，成交率可達到80%左右。其“變現(xiàn)價”與“市場價”的差異程度多在“15%——30%”之間?？傊纼r機構要經(jīng)常留意網(wǎng)上拍賣信息，收集整理類似數(shù)據(jù)，從中總結和挖掘規(guī)律，為合理確定變現(xiàn)價提供科學的支持。
四、結束語
房地產司法鑒定估價業(yè)務作為一項特殊的估價業(yè)務，對司法的公正性起著重要的作用，這也就要求估價機構應對此項業(yè)務保持謹慎嚴肅的態(tài)度，嚴格執(zhí)行房地產司法鑒定估價操作規(guī)程，努力收集評估所需的資料，恰當選擇評估方法和有關參數(shù)，認真撰寫估價報告。只要做好上述各環(huán)節(jié)的工作，就能控制評估的實質風險，將房地產司法鑒定評估這個艱巨的工作做好。
關注神州，了解更多